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法律法规
案情简介
      某单位(下称甲方)在若干年前将其所有的一临街商铺出租给个人从事干洗店(下称乙方)经营。第一年签署了一年期的租赁合同,并缴纳了一年期的租金。待租赁合同到期后,双方并未续约,但甲方在收取了乙方缴纳的一年期租金后,同意乙方继续在该房屋内继续经营干洗店。2017年年初,甲方在收取了乙方缴纳的十万元(一年房租应为二十余万元)租金后,因甲方领导要求,需将该房屋收回自用,甲方遂向乙方发函要求其在限期内搬离该房屋,但遭到乙方回函拒绝。
乙方认为:甲方在收到乙方缴纳的部分房屋租金后,就意味着双方的租赁合同已事实延续且生效,若甲方执意要将该房屋收回自用,不仅要退还乙方已缴纳的房租外,还要承担违约责任,赔偿乙方因此所遭受的经济损失。
      甲方法务部门认为:在第一年租赁合同到期后,甲方继续收取租金并同意乙方继续经营的行为实际为租赁合同的自动续约,即甲、乙双方实际上始终存在房屋租赁关系。据此甲方若坚持要求乙方搬离,甲方及可能会承担违约责任。
律师点评
      根据《合同法》第236条规定,租赁期满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。本案中,若乙方缴纳租金是收到甲方的催缴函后作出的行为,且甲方也向其出具了合法有效的收款凭证,则可视为上述条款中“出租人没有异议”的情形,甲乙双方的一年期租赁合同应该自动延续;若乙方仅按习惯单方面将钱转给甲方,则甲方并无续约意愿,那甲方将房屋收回自用应该没有任何法律障碍。
      但根据《最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)》第119条第三款 未定租期,房主要求收回房屋自住的,一般应当准许。承租人有条件搬迁的,应责令其搬迁;如果承租人搬迁确有困难的,可给一定期限让其找房或者腾让部分房屋。据上述文件可知,若出租房与承租方没有对租赁期限做明确约定或没有书面租赁合同的,在没有特殊约定的情况下,双方均有权随时解除合同或终止租赁关系。
      目前,以租赁房屋为经营场所的商户数量庞大,而上述法律规定不仅要求出租、承租双方在房屋租赁过程中要订立合法有效的合同,还要尽可能做到权利义务明晰,避免出现纠纷事由。而像类似租赁期限约定不明的情况,窃以为法律更倾向于保护房屋所有人的物权和自主使用权,而非承租者的债权。而上述甲乙双方的纠纷已经十分明了:甲方可向乙方发函要求其在合理期限内搬离,否则可向人民法院起诉,要求实现自己对该房屋的自主使用的权利。


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